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原报道|恒大利润方程式
发布时间:2018-09-26

在大批房企“做大规模”、“积攒面粉”时,坐拥庞大土储的恒大,2018年上半年不仅将土地储备下调了2%,还提出往后每年只保持20%-30%的销售规模增长。

这样的反向而行,不仅是因为恒大现有土储庞大存量,还来源于它对做大利润的内生需求。2017年为回A引入1300亿战投的恒大,承诺2018-2020年的公司的净利润分别约为500亿、550亿、600亿,三年合计不少于1650亿。

因此,对于恒大来说,转换角度,这些巨量的土地资源除了是高杠杆的代名词外,同样可以成为锁定利润的最佳路径。2018年上半年,恒大的净利润为530.3亿元,同比上升129.3%。“这个利润怎么来的?恒大最主要的资源就是超前的土地储备”,在中期投资者业绩会上,恒大管理层如是表述。

无疑,恒大对净利润是迫切的,因此控制土地增长和放缓销售是方法之一。而另一个需要运用的则是资本上的财技。

庞大土地储备

观点指数查阅恒大财报发现,过去的几年中,恒大的土地储备呈现高速增长。上市当年的2009年年底,恒大的土地储备约为5400万平方米。而从中期数据来看,2018年中期虽然恒大土地储备下降了2%,但是仍然高居房企土地资源之最,达到3.05亿平方米,对应土地储备原值为5130亿元。若以平均销售价格1万元/平方米来计算,货值保守估计为30500亿元。

除此之外,恒大还在表外掌控着巨量的“粮草”。据管理层在中期投资者会上透露,目前恒大的表外土地资源约为7285万平方米,其中来自深圳的旧城拆迁大概有2000-3000万平方米。“项目成本低,拆完了,拿了土地证,才能并入表格。”上述管理层透露,按照深圳10万元/平方米的售价折算,六合神灯心水论坛,货值是2万亿元。

数据来源:企业公告、观点指数整理

对比土地储备同样不俗的碧桂园和华润来看,恒大的土储增长速度同样是惊人的。2011年中期,碧桂园的土地储备为5202万平方米,华润为2609.6万平方米,而恒大的则为13539万平方米,比前两者的总和还多5727.4万平方米,是碧桂园土储的2.6倍。

土储规模上的“压倒性”优势,直至2018年中期才被逆转。此时,碧桂园的土地储备成功赶超恒大,达到36420万平方米,比恒大多了5920万平方米,两者相差一个华润的距离(华润2018年中期的土储为5215万平方米)。

数据来源:企业公告、观点指数整理

标签 利润 恒大 方程式 土地储备 观点